不動産を賃貸している場合には、その賃貸料収入は不動産所得として所得税の課税対象となります。その年の所得税額は、不動産所得に給与所得など他の所得を合算して総合課税されます。また所得税の他、住民税が課税されます。

 不動産所得の計算方法
 不動産所得の金額 ＝ ①収入金額 － ②必要経費

① 収入金額とは
不動産所得の収入金額とは、賃貸借の契約などによってその年の1月1日から12月31日までの間に収入すべき金額として確定した家賃、地代、権利金などの金額です。つまり12月31日現在その年の家賃が未収でも収入金額に含めなければいけません。

② 必要経費とは
不動産賃貸に伴って発生した事業上の支出のうち一定のものは必要経費として収入金額から差し引くことができます。　不動産賃貸に伴って発生する支出の区分

 給与所得者の年末調整と確定申告

　給与所得者は他に収入がなければ、年末調整でその年の税額は確定します。不動産賃貸の所得については会社で年末調整はして
　く　れません。会社は従業員に毎月給料を支払う際に、その給料に見合う所得税を源泉徴収して税務署に納付しています。会社
　が行う年末調整とは、自分たちが支払っている給料のみがそのサラリーマンの収入であると考えて、年間に納めるべき所得税を
　計算する　ものです。その結果、その年の最後の給料を支払う際に、源泉徴収しすぎた所得税については還付し、または源泉徴
　収不足だった　所得税については不足分を徴収する形で調整します。つまり、その給与所得者が給料の他に不動産賃貸の所得な
　どがあっても、会社で年末調整することはありません。給料以外に不動産賃貸の所得等がある人は別途自分で確定申告をしなけ
　ればなりません。不動産所得も給与取得と併せて確定申告することによって、はじめてその年の所得と所得税額が確定します。

 所得税の計算

不動産を賃貸したことにより、不動産所得がある場合、その所得は所得税の対象となります。
その年の所得税額は、不動産所得と他の所得（給与所得等）を合算して算出します。

① 税額計算
所得税額 ＝｛総所得金額（不動産所得 ＋ 給与所得^※1等その他の所得金額）
　　　　　　－ 各種所得控除額^※2｝× 税率^※3 － 控除額^※3 － 各種税額控除^※4 － 源泉徴収税額※1 給与所得とは、「給与所得の源泉徴収票」では「給与所得控除後の金額」を指します。※2 所得控除とは、配偶者や扶養親族がいるかどうかなどの個人的な事情を税負担のうえで考慮するため、所得金額から控除するものです。（例：配偶者控除、扶養控除等）所得控除額の合計額は、「給与所得の源泉徴収票」の「所得控除の額の合計額」で確認できます。※3 税率および控除額はこちら。※4 住宅ローン控除・配当控除などがあります。

② 確定申告と納税の仕方

※確定申告期限（3／15）までに「振替納税依頼書」を提出した場合には、指定の金融機関からの口座振替により納税することができます。この場合に、納税は4月15日前後（毎年異なります）に口座から引き落とされることになります。

 住民税の計算

住民税は、所得税の確定申告書を税務署に提出すると、自動的に市町村に住民税の申告を提出したことになります。自分で住民税の申告をする必要はありません。住民税の納税の方法は特別徴収（給料から源泉徴収される方法）と普通徴収（納付書で自分で納付する方法）の2つの方法があります。普通徴収の場合は、一括で納税することも可能ですが、年4回（6月、8月、10月、翌年1月）に分けて納税することも可能です。給与所得以外の所得に対する住民税については、普通徴収により納付することも選択できます。

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譲渡所得にかかる所得税と住民税は、所得に税率を掛けて計算される。税率は以下のように、その不動産を所有していた期間によって異なる。所有期間5年以下が「短期譲渡所得」、5年超が「長期譲渡所得」だ。

【短期譲渡所得】
譲渡所得×39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
※復興特別所得税の税率は2.1％で、これを所得税に乗じた値となる

【長期譲渡所得】
譲渡所得×20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

また、長期譲渡所得については所有期間が10年を超えると、譲渡所得のうち6000万円以下の部分について「マイホームの軽減税率の特例」が受けられる。

【所有期間が10年超の場合のマイホームの軽減税率の特例】
・譲渡所得6000万円以下の部分
譲渡所得×14.21％（所得税10％＋復興特別所得税0.21％＋住民税4％）

・譲渡所得6000万円超の部分
譲渡所得×20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

具体的に、マンションを3000万円で売ったケースについて、所有期間による税額の違いを計算してみると以下のようになる。

なお、所有期間は売却した年の1月1日時点でカウントされるので注意が必要だ。買ってから5年目の年はまだ「5年以内」なので、その年に売却すると短期譲渡所得になってしまう。【設定条件】

【所有期間3年の短期譲渡所得のケース】
譲渡所得
収入金額3000万円-取得費（購入時価格2500万円＋購入時費用75万円-減価償却費62万5725円※1）-譲渡費用（売却時費用105万円）=382万5725円

税額
382万5725円×39.63％=151万6100円（100円未満切り捨て）

※1 減価償却費=（建物価格1500万円＋建物分購入時費用45万円）×90％×償却率0.015×経過年数3

【所有期間7年の長期譲渡所得のケース】
譲渡所得
収入金額3000万円-取得費（購入時価格2500万円＋購入時費用75万円-減価償却費146万25円※2）-譲渡費用（売却時費用105万円）=466万25円

税額
466万25円×20.315％=94万6600円（100円未満切り捨て）

※2 減価償却費＝（建物価格1500万円＋建物分購入時費用45万円）×90％×償却率0.015×経過年数7

【所有期間12年の長期譲渡所得のケース】
譲渡所得
収入金額3000万円-取得費（購入時価格2500万円＋購入時費用75万円-減価償却費250万2900円※3）-譲渡費用（売却時費用105万円）=570万2900円

税額
570万2900円×14.21％=81万300円（100円未満切り捨て）

※3 減価償却費＝（建物価格1500万円＋建物分購入時費用45万円）×90％×償却率0.015×経過年数12

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